En su momento vio una casa y decidió comprarla… aunque antes hubo de consultar con el Banco. Con miedo ante la posibilidad de una negativa que rompería todos los planes, el agente de confianza confirmó que se cumplían los requisitos exigidos para concederle una hipoteca: sólo debía seguir ciegamente los pasos que nos indicaba y firmar, firmar, firmar… Y ahora, más tranquilo, le asaltan las siguientes dudas: ¿Qué firmó realmente? ¿Aprovecharía el Banco y le ‘coló’ algún extra? Veámoslo:
Gastos Hipotecarios
Nosotros necesitábamos un importe concreto para comprar la casa (p.ej. 100.000 €) pero el Banco nos ‘recomendó’ solicitar una hipoteca más alta (p.ej. 110.000 €) para cubrir las gestiones necesarias del préstamo… y lo que sobrase para estar tranquilos unos meses, o comprar un coche.
Hablamos de los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca: de la Hipoteca:
- Notario,
- Inscripción en el Registro de la Propiedad,
- Gestión con la asesoría que nos impuso el banco y
- la Tasación de la casa.
Todos ellos exclusivamente relacionados con la Hipoteca (el préstamo que nos hizo el banco), no con la Escritura de compraventa. El problema es que el Banco me lo hizo pagar todo a mí, y yo no podía oponerme si quería realmente obtener el préstamo.
¿Qué necesito para reclamar su devolución?
- Copia de la Escritura de Hipoteca. donde se comprobará que hay una cláusula que dice que usted asumirá la totalidad de los gastos necesarios e impuestos. Si no tuviere la Escritura, saque una Nota Simple en el Registro de la Propiedad donde esté anotada su vivienda. En ella vendrá la Notaría donde firmó: vaya allí y pregunte.
- Facturas de los pagos al Notario, al Registro, a la Gestora y a quien le Tasó la vivienda. Si no las encuentra, acuda a dichos lugares y exija una copia. Tenga en cuenta que, si ya han transcurrido más de 5 años desde que firmó, no tendrán obligación de conservarlas (las habrás destruido, supuestamente).
¿Cómo reclamo los mismos al Banco?
Debe realizar un escrito dirigido a la entidad, reclamando la nulidad de la cláusula, y la devolución de dichos gastos más los intereses. Debe adjuntar copia de las facturas de Notario, Registro, Gestión, AJD y Tasación de la vivienda, pues el banco supuestamente no conoce su realidad e importes, dado que todas ellas las abonó usted.
Recomiendo enviar tal comunicación mediante burofax completo (unos 30 €), ello en cualquier oficina de correos.
Esperar la respuesta: si se quiere dejar la posibilidad de obtener una respuesta que evite el Juicio, recomiendo esperar tres meses (plazo voluntario). Si el banco no respondiese, deberá interponer una Demanda Judicial.
¿Qué me devolverán?
Actualmente depende de la Provincia donde viva, pues existen criterios dispares entre las diversas sedes judiciales, que tardarán quizás un año en comenzar a unificarse en toda España… es claro que deben devolverle dinero y que la reclamación (y en su caso el Juicio) le saldrá rentable, pero según la Provincia que habite le devolverán la totalidad o ‘sólo’ el 50 % de los gastos de Notaría, Registro y Gestoría; el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados hay Juzgados que actualmente consideran que el Banco no debe reintegrárselo… al igual que con los costes de la Tasación de la vivienda. También deben devolver los equivalentes de la amortización de la hipoteca, caso de haberse ya producido ésta.
En la Reclamación al Banco reclame todo al 100 %, ello aunque existan diversos criterios en los Tribunales: piense que al final, en todo caso, recuperará un dinero que hacía años daba ya por perdido.
Adenda 29 Julio 2017: La situación en la Provincia de Cantabria ha sido aclarada por la reciente Sentencia del Juzgado de Instancia nº 3 de Santander, la cual podemos interpretar como la que será el adelanto de las que comenzará a emitir el Juzgado de Instancia nº 2 Bis de Santander a partir de Septiembre: admitirán la devolución de los gastos notariales, aquellos del Registro, Gestoría y Tasación de la vivienda, quedando fuera el reintegro del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, sumándose así Cantabria a la ‘jurisprudencia menor’ de España (junto con Pontevedra y en contra de las decisiones que, a día de hoy, emiten los Juzgados de Sevilla, Zaragoza y Madrid).
Adenda 18 Octubre 2017: Una de las grandes dudas que teníamos los Abogados en la Provincia de Cantabria ha sido resuelta por el Juzgado de Instancia nº 4 de Santander: ¿qué ocurre con las Escrituras de Subrogación de Hipoteca? En estos casos no cabe reclamar el reintegro de los gastos de constitución, y en su caso cancelación, de la Hipoteca al Banco, ello en cuanto se entiende que de dicha subrogación la entidad bancaria no obtiene beneficio alguno en cuanto la hipoteca estaba ya constituida e inscrita debidamente antes de la subrogación por lo que la operación no altera dicha garantía. Esta situación nos la encontramos frecuentemente en la compravenda de viviendas a las Promotoras, donde al comprar la vivienda nos subrogamos en el préstamo hipotecario que ya tenía constituido dicha Promotora.
Adenda 9 de Noviembre 2017: En Cantabria acaba de publicarse la Sentencia nº 553/2017 de la Audiencia Provincial, Sección 4ª, que reconoce que el Banco deberá reintegrar la totalidad de los Gastos Notariales, Registro y Gestión que fueron impuestos al prestatario, tanto en la Formalización de la Hipoteca, como en su Cancelación. También deberá reintegrar los gastos de la Tasación. Excluye el reintegro del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Adenda 8 de Diciembre de 2017: Actualmente queda claro cuándo se está ‘a tiempo’ de reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, y cuando se ha pasado el plazo. Se podrán reclamar aquellas cantidades que se hayan abonado dentro de los últimos 15 años, o lo que es lo mismo: podrán reclamarse, a día de hoy, los gastos abonados por la constitución y cancelación de la hipoteca posteriores al 9 de Diciembre de 2002.
Cláusula Suelo
El banco estableció en su Escritura de Hipoteca que pasase lo que pasase con el Euribor, y aunque se desplomase totalmente (como ha ocurrido) el Banco no lo consideraría en su favor. No siendo ésta una cuestión nueva, me sorprende todavía la cantidad de personas que han sufrido (o están sufriendo) una Cláusula Suelo y aún no lo saben.
Ésta Cláusula, económicamente hablando, es potencialmente mucho más perjudicial que la anterior. Pondré un ejemplo de ‘cifras gruesas’, pero que servirá para hacerse una idea:
Mucha gente cree que una Cláusula Suelo del 3% implica que cada mes nos incrementarían nuestro recibo en dicho 3 %: así si yo debiera pagar 700 €, pues me han obligado a pagar 721 €/mes, y por 21 € no me voy a meter en ‘follones’. La realidad es otra: cuando le han hecho la Revisión del Tipo anual, han visto lo que le faltaba de hipoteca (p.ej. 100.000 €), han calculado el 3 % (3.000 €), y se lo han repartido entre cada una de las 12 cuotas anuales: 250 €/mes. Con ello si usted paga ahora 721€, sin la cláusula quizás pagaría 471€/mes.
¿Qué necesito para Reclamar su nulidad?
- Escritura Notarial de Hipoteca. Si encuentra una cláusula que diga algo así como ‘el interés de referencia nunca podrá ser inferior a—– %’, entonces usted tiene una cláusula suelo. Tenga en cuenta que quizás actualmente ya no se la apliquen… bien, no la sufre ya, pero la soportó probablemente durante años y el banco debiera devolverle aquel dinero que le ‘recaudó’ de manera indebida.
¿Cómo reclamo al Banco?
Con un escrito dirigido a la Entidad exigiendo la nulidad de la Cláusula Suelo, que recalcule sin dicha cláusula el interés por usted abonado desde el principio de la hipoteca, y su devolución o compensación con futuras cuotas de la misma (esto a su elección); reclame el interés legal del dinero sobre la cuantía a devolver, y por último solicite también copia de la llamada ‘oferta vinculante’.
Este escrito podrá llevarlo directamente al Banco y le deberán devolver una copia sellada (Importante: observe que le ponen la fecha de recepción además del sello). Mi recomendación: entregarlo por burofax completo en cualquier oficina de correos (unos 24 €). Después deberá esperar 3 meses a la respuesta del Banco, y si ésta no llegase, o no le satisface, acuda a la vía judicial.
¿Qué me devolverán?
La totalidad de las cantidades afectas por esta cláusula desde el inicio de su hipoteca, más los oportunos intereses, cifra que puede llegar a sumar muchos miles de euros tal cual se indicó más arriba. Tiene la opción de cobrar ‘en efectivo’ dicho importe, o también podrá compensarlo con las cuotas futuras de su hipoteca.
Adenda 8 de Diciembre de 2017: Actualmente tenemos claridad en dos puntos ‘oscuros’:
1º- Cabe reclamar la devolución aunque se hubiere firmado un acuerdo con el Banco donde se suprimiese o redujese la Cláusula Suelo, pues, dado que la Cláusula Suelo es nula, cualquier acuerdo modificativo sobre la misma será nulo también.
2º- La acción de devolución será posible siempre que la hipoteca siga vigente, y también durante los 15 años posteriores a la amortización de la hipoteca.
NOTAS COMUNES
- Estas reclamaciones sólo las podrá realizar en su faceta de ‘Consumidor’, no si los créditos fueron solicitados exclusivamente para su negocio. Si usted invirtió sólo parte del dinero obtenido en su negocio y no la totalidad, hable con un Abogado: quizás pueda reclamar la devolución de los Gastos Hipotecarios y lo abonado por aplicación de una Cláusula Suelo.
- Podrá reclamar mientras siga vigente la Hipoteca, y dentro de los 15 años siguientes a su extinción en relación a la Cláusula Suelo; en el caso de los ‘gastos hipotecarios’ dentro de los 15 años siguientes al abono de los mismos.
- Podrá reclamar también si firmó un acuerdo con el Banco que negociase las condiciones de la cláusula suelo.
- Muchas entidades bancarias le exigirán que las Reclamaciones Previas las hagan exclusivamente con sus modelos y siguiendo estrictamente el protocolo que las mismas le marquen. El uso de dichos modelos es VOLUNTARIO.Piense lo siguiente: los Bancos saben perfectamente el importe y concepto de las cantidades que deben reembolsarle, simplemente podrían mandarle el cálculo a su casa para que usted muestre su conformidad… pero prefieren no hacerlo, y no devolverle cuantía alguna de las que se han cobrado ilegalmente salvo que usted se lo exija.
¿Por qué? Muchas personas no lo reclamarán nunca (o al menos en plazo), y muchas otras se dejarán engañar por modelos confusos, olvidando añadir algunos de los conceptos reembolsables. Todo ello es dinero que los Bancos se ahorran, cargándole nuevamente de Procedimientos y obligaciones, buscando que cometa un error, poniéndole pegas… ¿sabe que por Decreto del Gobierno usted está obligado a esperar 3 meses la respuesta del Banco en el caso de Cláusulas Suelo? Muchos Bancos le pondrán el sello (casi como un favor) cuando usted entregue la Reclamación Previa a través del ‘modelo bancario’, pero obviarán escribirle la fecha de la recepción, y así cuando usted deba ir a Juicio le dirán que no esperó los 3 meses obligatorios. Ésta es sólo una trampa más de las muchas que usan las entidades bancarias.
Hablamos de mucho dinero: Notaría una media de 500 €; Registro: 140 €; Gestoría: 200 €; Tasación: 400 €; Cláusula Suelo: quizás varios miles…; y los intereses. Los Bancos no tienen voluntad real de reintegrárselo: si la tuvieran no le exigirían Reclamación Previa alguna.
- Recomiendo en todo caso que utilice los servicios de un profesional, muy especialmente en el caso de existir una Cláusula Suelo.
Confiamos en que el artículo les sea de utilidad.
